Nájemné v jednotlivých formách bydlení

Po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu k 31.12.2001 Ústavním soudem a za situace, kdy nebyl přijat zákon o nájemném z bytu, upravilo Ministerstvo financí postup při výpočtu maximálního a věcně usměrňovaného nájemného a cen služeb poskytovaných s užíváním bytu cenovým výměrem.

Nájemné placené k 31.12.2001 zůstavá v bytě s regulovaným nájemným zachováno jako maximální měsíční nájemné až do 30.6.2002, což odpovídá ročnímu období zvyšování nájemného zavedenému již v minulosti.

Pro výpočet maximálního základního měsíčního nájemného od 1. července 2002 bude použita nová podlahová plocha, do které se započítají celé plochy místností v nájmu. Maximální základní měsíční nájemné v obci se bude i nadále zvyšovat pomocí koeficientu Ki, vyjadřujícího průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce. Výši koeficientu Ki oznámí Ministerstvo financí v Cenovém věstníku do 1. března 2002. Na rozdíl od zrušené právní úpravy, nebude obcím umožněno tento koeficient Ki snižovat, ani upravovat nájemné podle polohy domu v obci.

Dojde-li k zateplení domu, které prokazatelně povede k úspoře nákladů nájemce na teplo, může pronajímatel nově zvýšit nájemné ročně o 30% vypočtených z dosažené úspory tepla.

U cen služeb poskytovaných s užíváním bytu nedojde k podstatným změnám. Ceny těchto služeb jsou stanoveny rozhodnutím cenového orgánu nebo je jejich výše limitována obvyklou cenou placenou v daném místě a čase za srovnatelné služby. Nejedná se o přeúčtování nákladů pronajímatele spojených se službou na nájemce. Budou-li ceny služeb rozúčtovány v domě podle dohody pronajímatele s nájemci, postačí k uzavření dohody souhlas poloviny nájemců - nikoli všech - jak tomu bylo dosud.

U bytů postavených s účastí veřejných prostředků, ke kterým bude nájemní smlouva uzavřena po 1. lednu 2002 bude platit nový způsob stanovení věcně usměrňovaného nájemného. Nájemné bude zahrnovat pouze ekonomicky oprávněné náklady provozu domu.

Zachováno zůstavá věcně usměrňované nájemné v domech právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s nájemními byty. Nájemci, kteří jsou zároveň podílníky těchto právnických osob, budou platit v nájemném ekonomicky oprávněné náklady provozu domu zvýšené o tvorbu rezerv eventuálně snížené o příjmy z domu rozpočítané podle poměru podlahových ploch v domě.

Úplné znění regulačních pravidel pro rok 2002 (výňatek z výměru MF č. 01/2002)

Část I. maximální ceny

5. Nájem bytu

  1. Od 1. ledna 2002 do 30. června 2002 je maximálním měsíčním nájemným v bytě včetně bytu v rodinném domě (dále jen "v bytě"), ve kterém bylo k 31. prosinci 2001 nájemné regulováno maximální cenou podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve znění pozdějších předpisů, nájemné platné k 31. prosinci 2001 s případnými úpravami podle bodu 5 až 7.

  2. S účinností od 1. července 2002 se maximální základní měsíční nájemné v bytě uvedeném v bodě l stanoví jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1m2 pro příslušnou kategorii bytu podle bodu 3.
    Maximální základní měsíční nájemné v bytě zahrnuje i nájemné za základní vybavení koupelny, popřípadě koupelnového nebo sprchového koutu a splachovacího záchodu.

  3. Maximální základní měsíční nájemné v obci za 1m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2002 se stanoví podle vzorce:

    Nt+1 = Nt x Ki
    kde
    Nt+1 = nové maximální základní měsíční nájemné v obci za 1m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné od 1. července 2002
    Nt = maximální základní měsíční nájemné v obci za 1m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie platné k 31. prosinci 2001
    Ki... = koeficient růstu nájemného vyjadřující průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen staveních prací v předcházejícím roce, stanovený rozhodnutím Ministerstva financí a zveřejněný v Cenovém věstníku do 1. března 2002.

    Maximální základní měsíční nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu se zaokrouhluje na dvě desetinná místa, a to nahoru, je-li na třetím místě za desetinou čárkou číslice 5 nebo vyšší, v ostatních případech dolů.

    Pronajímatel oznámí nájemci zvýšení nájemného přede dnem jeho splatnosti.

    Přitom platí, že

    1. podlahová plocha bytu je celková plocha místností v bytě i mimo byt užívaných výhradně nájemcem bytu. Plochy ostatních prostorů užívaných výhradně nájemcem bytu se započítávají jednou polovinou. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se však plocha okenních a dveřních ústupků. Jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2 m nad podlahou, počítá se její podlahová plocha jen čtyřmi pětinami;

    2. základním vybavením koupelny je vana, popřípadě jiné vybavení umožňující koupání nebo sprchování, umyvadlo, umyvadlová a vanová baterie v obvyklém provedení. Základním vybavením koupelnového, popřípadě sprchového koutu je zařízení ke sprchování. Základním vybavením záchodu je splachovací záchodová mísa včetně splachovacího zařízení, popřípadě umyvadlo;

    3. byt

      I. kategorie má ústřední vytápění všech obytných místností a základní příslušenství,

      II. kategorie je bez ústředního vytápění všech obytných místností a se základním příslušenstvím nebo s ústředním vytápěním všech obytných místností a částí základního příslušenství nebo se společným základním příslušenstvím,

      III. kategorie je bez ústředního vytápění všech obytných místností a s částí základního příslušenství nebo s ústředním vytápěním všech obytných místností a bez základního příslušenství,

      IV. kategorie je bez ústředního vytápění všech obytných místností a bez základního příslušenství nebo se společným základním příslušenstvím.

    Základním příslušenstvím je koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá ho jen nájemce bytu.

    Za obytnou místnost8) se pro účely tohoto výměru považuje i kuchyň o podlahové ploše přes 12m2.

    Ústřední vytápění je vytápění elektrické a plynové z jednoho nebo více zdrojů, včetně zdrojů v bytě, nebo vytápění jiným zdrojem tepla umístěným mimo byt nebo v bytě v místnosti k tomu určené.

    --------------------------------
    8) § 3 písm. m) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

  4. Změní-li nájemce se souhlasem pronajímatele a na svůj náklad kategorii bytu nebo zlepší jeho vybavení, zůstane nájemné v bytě zachováno ve výši před touto změnou.

  5. Základní měsíční nájemné v bytě se sníží z důvodu nižší kvality bytu nejméně o

    1. 3 %

      1. je-li koupelna vybavena základním vybavením jen částečně nebo je-li vybavena zařízením na ohřívání vody pouze na pevná paliva, nebo není-li takovým zařízením vybavena,

      2. je-li u bytů I. a II. kategorie část základního příslušenství mimo byt;

    2. 5%

      1. není-li v bytě zaveden plyn ani rozvod elektřiny na vaření,

      2. je-li koupelnový nebo sprchový kout v obytné místnosti nebo kuchyni,

      3. je-li u bytů I. a II. kategorie základní příslušenství mimo byt,

      4. u bytů v pátém a vyšším nadzemním podlaží v domech bez výtahu s ústředním vytápěním,

      5. u bytů s obytnými místnostmi vyššími než 3,40 m;

    3. 10%

      1. u bytů suterénních pod prvním nadzemním podlažím,

      2. u bytů v pátém a vyšším nadzemním podlaží v domech bez výtahu s vytápěním na pevná nebo kapalná paliva se zdrojem tepla umístěným v bytě.

  6. Základní měsíční nájemné z bytu, případně upravené podle bodu 5, se po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o stavebních úpravách zvýší, došlo-li k zateplení domu, které prokazatelně vedlo k úspoře tepla.

    Při určení rozsahu maximálního zvýšení základního měsíčního nájemného se postupuje takto:

    1. v místě připojení odběrného tepelného zařízení nebo v předávací stanici či přímo u zdroje tepla se zjistí skutečná spotřeba tepla v domě v technických jednotkách v roce před zateplením domu a v roce po zateplení domu a převede se na klimatický rok pomocí denostupňů podle zvláštního právního předpisu;9)

    2. rozdíl mezi zjištěnými údaji v technických jednotkách vynásobený cenou tepla za technickou jednotku běžného roku je roční úspora tepla za dům v korunách;

    3. z částky zjištěné podle písmene b) se do nájemného celkem promítne nejvýše 30%; na jednotlivé byty se tato částka rozúčtuje v poměru jejich podlahové plochy k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostorů v domě; do podlahové plochy se pro tyto účely nezapočítává plocha balkónů, lodžií, teras a sklepů;

    4. zvýšení základního měsíčního nájemného za jednotlivé byty je dvanáctinou částky zjištěné podle písmene c);

    5. nájemné zvýšit nelze, jestliže pronajímatel nesplnil povinnosti pro zvýšení účinnosti energie a požadavky hospodárné spotřeby energie na vytápění stanovené zvláštním právním předpisem10) a nevybavil vnitřní tepelná zařízení domu a bytů přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům v rozsahu stanoveném zvláštním právním předpisem11) a dále indikátory nebo měřiči tepla;

    6. pokud stavební úpravy, jimiž došlo k zateplení domu byly provedeny a kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci před účinností tohoto výměru, je podmínkou zvýšení nájemného v důsledku zateplení domu provedení energetického auditu podle zvláštního právního předpisu;12) roční úspora tepla se v technických jednotkách zjišťuje postupem podle písmene a) a vynásobí se cenou tepla běžného roku za technickou jednotku. Dále se postupuje podle ustanovení písmene c) až e).

    --------------------------------
    9) § 5 vyhlášky č. 152/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody, měrné ukazatele spotřeby tepla pro vytápění a pro přípravu teplé užitkové vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům.
    10) § 6 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
    11) § 6 odst. 7 zákona č. 406/2000 Sb. a § 5 vyhlášky č. 152/2001 Sb.
    12) § 9 zákona č. 406/2000 Sb.

  7. K nájemnému z bytu se připočte nájemné za předměty vybavení bytu. Maximální nájemné za předmět vybavení bytu je:

    1. u předmětů, jejichž životnost dosud neuplynula ve výši vypočtené podle vzorce:

      N0 = ((Pn x p0) / 100) / 12

      kde
      N0 = maximální měsíční nájemné za předmět vybavení bytu
      Pn = pořizovací náklady předmětu vybavení
      p0 = roční procento opotřebení předmětu vybavení

      Pořizovací náklady předmětu vybavení tvoří kupní cena a účelně vynaložené náklady na jeho dopravu a montáž v bytě. Pokud byl předmět vybavení pořízen na úvěr, též úrok z úvěru a po dohodě s nájemcem i další prokazatelné náklady.

      Roční procento opotřebení a životnost předmětů vybavení bytu:

      předmět vybavení (jednotlivě) roční % opotřebení životnost v letech
      sporák, vařič 6,6 15
      kuchyňská linka a vestavěná skříň 5 20
      el. boiler a průtokový ohřívač vody 10 10
      zdroj tepla užívaný jednotlivým nájemcem bytu k vytápění 5 20
      měřící a regulační zařízení pro tepelnou energii a vodu 12,5 8

      U zařízení kombinovaných se pro výpočet maximálního nájemného použije procento opotřebení toho vybavení, pro které je stanoveno procento vyšší.

    2. u předmětů, jejichž životnost uplynula nebo není-li známa pořizovací cena nebo datum pořízení předmětu vybavení ve výši:

      sporák a kuchyňská linka (jednotlivě) 10 Kč
      ostatní předměty vybavení (jednotlivě) 5 Kč

    U předmětů vybavení neuvedených pod písm. a), kterými pronajímatel po dohodě s nájemcem byt vybaví, se nájemné sjednává dohodou.

  8. Regulace podle bodu 1 až 7 se nevztahuje na nájemné z bytů, u nichž se po 1. lednu 2002 sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu,13) výměny bytu,14) bytové náhrady15) a služebních bytů vojáků z povolání.16)

    --------------------------------
    13) § 706 až 708 občanského zákoníku.
    14) § 715 a 716 občanského zákoníku.
    15) § 712 a 713 občanského zákoníku.

6. Služby poskytované s užíváním bytu

  1. Ceny za ústřední (dálkové) vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz a likvidaci komunálního odpadu , odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě za další služby, na které se k 31. prosinci 2001 vztahovala regulace cen služeb poskytovaných s užíváním bytu podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, lze sjednat mezi dodavatelem služby a pronajímatelem nebo u služeb poskytovaných přímo pronajímatelem mezi pronajímatelem a nájemcem maximálně

    1. ve výši stanovené rozhodnutím cenového orgánu,

    2. do výše ceny obvyklé v daném místě a čase není-li cena služby regulovaná podle písmene a).

  2. Ceny služeb podle bodu 1 rozúčtuje pronajímatel na jednotlivé nájemce bytu

    1. podle zvláštního předpisu,17)

    2. podle rozhodnutí cenového orgánu,

    3. podle dohody pronajímatele nejméně s polovinou nájemců v domě v ostatních případech.

  3. Nedojde-li k dohodě podle bodu 2 písm. c) rozúčtují se ceny za

    • užívání domovní prádelny, žehlírny a sušárny sazbami za jednu hodinu provozu nebo dohodnutou jednotku výkonu,

    • kontrolu a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komína,

    • vybavení bytu zařízením pro příjem televizního a rozhlasového signálu sazbou za jeden byt,

    • jiné služby, zejména úklid a osvětlení společných prostor v domě, odvoz a likvidaci komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump a užívání výtahu, podle počtu členů domácnosti.

    Přitom platí, že

    1. do cen služeb nelze zahrnout tu část nákladů, která je spojena s nájmem nebytových prostor v domě.

    2. členem domácnosti je nájemce a osoby, které s ním tvoří společnou domácnost (§ 115 občanského zákoníku) a jiné osoby které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce;

    3. cenu za užívání výtahu platí ti nájemci, kteří výtah užívají, avšak vždy nájemci bytů od třetího nadzemního podlaží;

    --------------------------------
    17) Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

  4. Nestanoví-li výši záloh na ceny služeb zvláštní předpis17) nebo rozhodnutí cenového orgánu, sjedná se dohodou pronajímatele s nájemcem. Nedojde-li k dohodě, účtuje pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé druhy služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny odvozené z ceny sjednané v průběhu uplynulého roku nebo posledního zúčtovacího období nebo cenu odvozenou z předpokládané cen běžného roku, jestliže některé služby v uplynulém období nebyly poskytovány. V průběhu roku smí pronajímatel po předchozím oznámení nájemci změnit měsíční zálohy v míře odpovídající změně ceny služby nebo na základě změny počtu členů domácnosti nebo z dalších důležitých důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality poskytované služby.

  5. Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé služby se zúčtuje vždy za kalendářní rok nejpozději s vyúčtováním otopného období, a není-li dodáváno teplo ani teplá voda, pak do 31. srpna následujícího roku. Tento postup platí, pokud není zvláštním předpisem17) nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup nebo pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.

  6. Na základě žádosti nájemce pronajímatel doloží výši cen služeb podle bodu 1, výši měsíčních záloh podle bodu 4 a řádné vyúčtování záloh a skutečných cen podle bodu 5.

  7. Pro ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu, jejichž nájemné je regulováno podle bodu 10 části II, se bod 2 písm. c) a body 3 až 6 nepoužijí.

  8. Ustanovení o cenách služeb a jejich rozúčtování podle tohoto výměru nebo podle zvláštního právního předpisu18) platí i pro vlastníky bytů, kteří v domě užívají služby společně s nájemci bytů.19)

    --------------------------------
    18) Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů.
    19) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

Část II. Věcně usměrňované ceny

9. Nájem bytu kromě nájmu podle položky č. 5 části I a č. 10 části II tohoto výměru

  1. Nájemné sjednané v nájemních smlouvách uzavřených do 31. prosince 2001 na byty, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky, se nemění. Nájemné v nájemních smlouvách uzavřených na tyto byty po 1. lednu 2002 zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady podle bodu 3 a nezahrnuje zisk.

  2. Nájemné z bytů pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem vlastnictví domu s byty (dále jen "společník") a z bytů bytových družstev označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva46) (dále jen "lidová bytová družstva"), zahrnuje jen ekonomicky oprávněné náklady podle bodu 3 zvýšené o tvorbu rezerv k jejich úhradám a o tvorbu zdrojů na rekonstrukce a modernizace (dále jen "upravené náklady") týkající se budovy47) a jejího příslušenství (dále jen "dům") a snížené o příjmy z užívání bytů jinými osobami než společníky vlastníka domu, o příjmy z nebytových prostorů, případně o jiné příjmy z domu a nezahrnuje zisk. O výši zvyšujících a snižujících položek k ekonomicky oprávněným nákladům rozhoduje příslušný orgán48) vlastníka domu.

    --------------------------------
    46) Zákon č. 53/1954 Sb., o lidových bytových družstvech a družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření Předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následujících předpisů.
    47) § 3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
    48) Např. § 125, 178 a 239 obchodního zákoníku.

  3. Ekonomicky oprávněné náklady jsou

    1. náklady na opravy a údržbu bytu a domu,

    2. náklady na správu domu,

    3. náklady na pojištění domu,

    4. odpisy domu nebo bytů podle předpisů o účetnictví,27)

    5. daň z nemovitostí,

    6. náklady spojené s užíváním zastavěného pozemku včetně pozemku na něj navazujícího.

  4. Náklady v domech uvedených v bodu 1 a v domech lidových bytových družstev se rozpočítávají na jednotlivé byty podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

  5. Upravené náklady v domech uvedených v bodě 2, kromě domů lidových bytových družstev, se rozpočítávají na jednotlivé byty podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše bytů užívaných společníky.

    Přitom platí, že

    • veřejnými prostředky jsou finanční prostředky poskytnuté ze státního rozpočtu a státních fondů, rozpočtů obcí, okresních a krajských úřadů, popřípadě organizací na těchto zdrojích závislých, hmotný majetek státu a obcí, a prostředky dobročinných a charitativních organizací. Veřejnými prostředky nejsou prostředky poskytované podle zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a podle nařízení vlády, kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby;49)

    • podlahová plocha bytu je celková plocha místností v bytě i mimo byt užívaných výhradně nájemcem bytu. Plochy ostatních prostorů užívaných výhradně nájemcem bytu se započítávají jednou polovinou. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. Jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2 m nad podlahou, počítá se její podlahová plocha jen čtyřmi pětinami.

    --------------------------------
    49) Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů.
    Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb.

  6. Ustanovení bodu 5 o způsobu výpočtu podlahové plochy bytu se použije pro stanovení nájemného nejpozději za měsíc červenec 2002. Pro období od 1. ledna 2002 do 30. června 2002 lze postupovat podle právní úpravy platné do 31. prosince 2001.

10. Nájem bytu kromě nájmu podle položky č. 5 části I a položky č. 9 části II tohoto výměru

Věcně usměrňované nájemné a ceny služeb spojených s užíváním bytů bytových družstev postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí družstevní bytové výstavbě se určí podle zvláštního právního předpisu.18)

Informace o pravidlech regulace cen nájemného pro rok 2002 podávají:

JUDr. Hana Veselá - nájemní bydlení: tel. 02/57043278

JUDr. Jana Janečková - družstevní bydlení: tel. 02/57042105

Line
E-mail: Podatelna@mfcr.cz
© Ministerstvo financí 2001